Mutuo ipotecario non pagato: conseguenze e procedimenti
Conseguenze per proprietario e garante su mutuo ipotecario non pagato
Ottenere un mutuo è un grande traguardo per chi desidera comprare casa. Questo è un impegno che lega per diversi anni e richiede puntualità nei pagamenti. Non sempre questo è possibile. Un rovescio di fortuna, la perdita del lavoro o condizioni di salute cagionevoli possono alterare la normale osservanza dei propri impegni. E un mutuo ipotecario non pagato può avere molte conseguenze.
Se un banale ritardo nel pagamento di una rata può limitarsi a un maggior costo per gli interessi di mora, qualora questa situazione perduri e da ritardi si passa a vere e proprie rate saltate, il contratto di mutuo può essere risolto da parte dell’istituto di credito. Questo comporta conseguenze serie per il mutuatario e per il garante, che ne condivide la posizione.
Mutuo ipotecario prima casa non pagato: cosa succede?
Un mutuo ipotecario, come qualunque forma di finanziamento, prevede un piano di rientro dal debito che scadenza i pagamenti dovuti da parte del debitore. Di norma, il mutuatario provvede a versare la rata mensile in accordo con il piano di ammortamento sottoscritto al momento dell’erogazione del mutuo.
Può capitare di non essere in grado di versare per tempo la rata del mutuo prevista. Anche se il mancato pagamento di una sola rata permette al mutuante di richiedere l’immediata restituzione dell’intero debito e la risoluzione del contratto di mutuo (art. 1819 e 1820 C.c.), molti istituti di credito prevedono questa eventualità e definiscono dei contratti di mutuo che permettano di saltare una o più rate durante un determinato periodo. Altre clausole possono prevedere la facoltà di ridefinire il piano, modificando l’importo della rata: va da sé che, una riduzione della rata si tradurrà in un piano di ammortamento più lungo. La logica di queste clausole è semplice: evitare che una temporanea difficoltà si traduca in inadempienza contrattuale da parte del mutuatario. Nessuna delle parti ha interesse a che questo si verifichi in quanto, conclamata l’inadempienza, si avvia un processo articolato per il recupero del credito.
Quale che sia la motivazione del ritardo, il mutuatario deve dimostrare la propria buona volontà comunicando per tempo questa eventualità. Ciò permette all’istituto di credito di scontare il mancato pagamento e ridefinire quelli futuri, addebitando alle cifre residue anche gli interessi di mora prodottisi. Questo accorgimento permette al mutuatario di non essere segnalato tra i cattivi pagatori.
Di norma, gli istituti di credito iniziano a conteggiare gli interessi di mora a partire dal primo giorno di ritardo sul pagamento previsto: ogni giorno di ritardo non fa che aumentare il costo della rata da pagare. Questi interessi di mora sono più onerosi rispetto al normale tasso di interesse pattuito. A questi interessi di mora si possono aggiungere eventuali altre voci di spesa, dette spese di messa in mora, che tipicamente rappresentano le spese amministrative e di comunicazione tra l’istituto di credito e il mutuatario.
Come detto, il pagamento di una singola rata in ritardo non costituisce necessariamente un problema e non dovrebbe comportare la risoluzione del contratto di mutuo da parte del creditore. Soprattutto se questa eventualità è prevista dalle clausole contrattuali e se viene comunicata per tempo, l’unico risultato sarà un aumento dei costi rispetto al piano di ammortamento pattuito.
Mutuo ipotecario non pagato: come funziona il rimborso
Al momento dell’erogazione del mutuo, il debitore si impegna a rispettare il piano di ammortamento presentatogli dall’istituto di credito. Questo è un calendario dei pagamenti necessari per restituire il capitale ricevuto e gli interessi prodotti durante questo periodo. Durate maggiori e tassi di interessi maggiori produrranno interessi sul capitale maggiori. Il piano di ammortamento è estremamente importante perché definisce gli adempimenti che il mutuatario è tenuto a rispettare.
Esistono diversi piani di ammortamento, ciascuno dei quali prevede una progressione distinta nella riduzione del debito contratto. Più in dettaglio, si possono elencare:
- L’ammortamento francese
- L’ammortamento tedesco
- L’ammortamento italiano
- L’ammortamento americano
L’ammortamento francese è il più diffuso sul mercato e prevede una rata costante per tutto il periodo di rientro dal debito. Dal primo all’ultimo mese, il mutuatario paga la stessa cifra, tanto per i mutui a tasso fisso, quanto per quelli variabili. In caso di mutui a tasso variabile, un aumento o una riduzione dei tassi di interesse si traducono in un maggiore o minor numero di rate: il piano di rientro, quindi, potrebbe avere una durata diversa dal previsto ma il pagamento mensile sarà sempre lo stesso. Fisse le rate, ciò che cambia è la loro composizione: le prime rate sono composte per la quasi totalità dagli interessi sul debito e da una quota minima del capitale da restituire. Ogni rata contribuisce progressivamente a ridurre il debito con una conseguente riduzione del valore prodotto dagli interessi su un capitale via via minore. Le ultime rate sono composte quasi completamente dalla quota capitale e in minima parte dagli interessi.
Date le sue caratteristiche, si comprende facilmente come l’ammortamento francese sia adeguato alla maggior parte dei mutuatari privati, soprattutto in caso di famiglie che ricorrono a questo finanziamento per l’acquisto di un immobile e che dispongono di un budget mensile relativamente fisso.
Anche l’ammortamento tedesco prevede rate costanti ma anticipa gli interessi all’inizio del periodo in cui maturano. La differenza col piano francese è presto detta: mentre nel primo gli interessi del primo mese sono pagati nella rata del secondo, con l’ammortamento tedesco, gli interessi all’inizio del mese a cui si riferiscono. Poiché gli interessi sono anticipati, questi avranno un importo minore.
L’ammortamento italiano prevede il rimborso di una quota costante del capitale lungo tutto il piano. Come conseguenza, le rate diminuiranno progressivamente perché ad ogni pagamento ci sarà un minore capitale residuo su cui calcolare gli interessi. Il principale vantaggio di un ammortamento italiano consiste in un minor monte interessi totali da pagare a fronte di un maggiore sforzo iniziale. Questo potrebbe mal accordarsi con le giovani famiglie che potrebbero non disporre delle risorse iniziali adeguate a sostenerne il peso.
l’ammortamento americano è il più complesso. Questo distingue il pagamento mensile degli interessi, che costituiscono la rata di ammortamento, da rimborso del capitale. Quest’ultimo è effettuato soltanto a fine periodo. Oltre alla rata per gli interessi, il mutuatario deve versare delle somme in un piano di accumulo: questo è un investimento che dovrà accrescersi abbastanza per arrivare a ripagare il capitale prestato a fine del periodo di ammortamento.
Mutuo ipotecario non pagato: le conseguenze
Il discorso sui ritardi cambia radicalmente qualora si passi da un caso sporadico, di modesta durata, a un ritardo fisiologico. Se il mutuatario tende a pagare in ritardo più di una rata nello stesso periodo, questo potrebbe essere il segnale di un suo stato di difficoltà economica che potrebbe aggravarsi ulteriormente. Dalle rate pagate in ritardo si potrebbe passare a rate non pagate del tutto, quando il ritardo di una o più rate oltrepassa la scadenza delle successive.
In questi casi l’istituto di credito si muove tempestivamente per segnalare il mutuatario alla Centrale Rischi. La segnalazione alla Centrale Rischi della Crif scatta dopo due mesi di ritardo sulla rata. Questa trascrizione comporta il peggioramento del rating del cliente, con la conseguenza che tutti gli altri istituti di credito potranno decidere se rifiutare dei finanziamenti richiesti o richiedere il rientro da quelli già concessi.
Oltre alla segnalazione, l’istituto di credito può decidere di risolvere il contratto per inadempienza. Se per un semplice ritardo questa scelta è spesso evitata, per tutelare il credito concesso questa è la scelta più conveniente nei seguenti casi: il mancato pagamento di una rata o un ritardo di almeno 180 giorni; il ritardo di almeno sette rate per una durata complessiva compresa tra 30 e 180 giorni.
Dichiarata la risoluzione unilaterale del contratto di mutuo, il debitore ha 15 giorni di tempo per ripagare l’intero debito. Condizione questa che risulta nella stragrande maggior parte dei casi non attuabile, soprattutto se le condizioni che hanno portato il debitore ai ritardi perdurano. La fase successiva prevede che l’istituto di credito ricorra al pignoramento dell’immobile posto a garanzia del mutuo.
Qualora un terzo abbia prestato una garanzia fidejussoria nei confronti, l’istituto di credito provvederà a presentare un’azione legale anche contro questi. Ad esempio, nel caso un genitore abbia garantito con il proprio patrimonio il mutuo richiesto dal proprio figlio, egli sarà obbligato in solido con questi a rispondere del debito. Le azioni a tutela del credito possono arrivare fino al pignoramento della pensione o dello stipendio.
Dall’introduzione del Decreto Mutui 2016, i soli contratti di mutuo che ne contengano l’apposita clausola, danno all’istituto di credito la facoltà di mettere direttamente in liquidazione l’immobile su cui è stata iscritta l’ipoteca. Questa operazione avviene senza attendere i tempi per del tribunale. Affinché il pignoramento scatti automaticamente, è necessario che il debitore non abbia pagato almeno 18 rate del mutuo.
A favore del debitore, il Decreto Mutui 2016 stabilisce che, una volta venduto l’immobile, quanto ricavato dall’istituto di credito lo liberi da ulteriori risarcimenti: anche se il valore della casa risultasse insufficiente a coprire il mutuo concesso, l’istituto di credito non potrà chiedere la quota restante al mutuatario inadempiente. Al contrario, nel caso in cui il ricavato dell’immobile fosse superiore al credito vantato, la parte eccedente dovrà essere conferito al debitore.
Mutuo ipotecario non pagato: conseguenze per il garante
Come detto, il garante è un soggetto terzo che si impegna a garantire l’istituto di credito sull’adempimento del mutuatario. Con la sua fidejussione, il garante si mette in una condizione delicata: egli dovrà provvedere col proprio patrimonio e il reddito a ripagare tutto o parte del mutuo concesso.
Per queste motivazioni, non tutti possono agire da garante. L’istituto di credito richiede che il garante non abbia un’età superiore ai 75 anni alla fine del piano di ammortamento e che patrimonio, professione e punteggio creditizio siano congrui.
In caso di risoluzione del contratto, anche il garante rischierà il pignoramento dei beni, qualora la garanzia presentata abbia avuto come oggetto un immobile. Oltre a questo, anche il garante subirà la trascrizione sul registro cattivi pagatori della Centrale Rischi.
Articolo scritto da: Fabrizio Pagni
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